道路 – 役所調査マニュアル［実践編］

引き続き、8つある調査項目のそれぞれを深掘りしていき、一通りの役所調査ができる知識習得を目指します。ここからは道路についてです。入門編で触れたように、道路は厳密には建築基準法の範囲内ですが、不動産調査における重要度が非常に高いため個別に解説します。

さて、入門編で記載した通り道路調査で最優先に確認すべきは「接道義務」であり、下記2点でした。

1. 　建築基準法による道路か？
2. 　2m以上接しているか？

しかし、入門編では概要にしか触れていませんので「結局のところ建築基準法による道路って何？」といったところは棚上げにしていました。実戦編では接道義務の詳細を中心に解説をしていきます。

ちなみに、これらのルールについては建築基準法の第42条と第43条に定められています。上記 ① のような道路の定義に言及しているのが 第42条で、② のような敷地等と道路の関係に言及しているのが第43条です。まずは「建築基準法による道路とは？」という疑問を解消するために第42条の解説から始めたいと思います。

建築基準法による道路とは？（第42条）

解説に先立って建築基準法の正式な条文を引用しますが読む必要はありません。重要なポイントは個別に解説しますし、法律の文言は読むと疲れます。まずは条文から全体像をやんわりと把握するのが趣旨です。ちなみに第42条は第1項～第6項までありますが、重要なのは第1項と第2項の道路なので第3項以降はこのマニュアルでは割愛します。

第42条第1項

1. 建築基準法による道路として第1号～第5号の5種類が記載されている。
2. 第1項で定める道路とは第1号～第5号のどれかに該当する幅員4m以上のものをいう。

（道路の定義）
第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

一　道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路

二　都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路

三　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道

四　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

五　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

-建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）令和5年4月1日施行-

この条文をもとに、第1項に記載された道路5種は下記のように呼ばれています。またそれぞれによく使われる通称等もありますので（　）書きで添えておきます。

• 1項1号（道路法による道路）
• 1項2号（開発道路 など）
• 1項3号（既存道路）
• 1項4号（都市計画道路 など）
• 1項5号（位置指定道路）

第42条第2項

1. 第1項とは別に「幅員4m未満であっても特例的に道路とみなす」狭い道路の救済制度
2. 通称：2項道路、みなし道路

２　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

-建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第四十二条 令和5年4月1日施行-

役所調査の実務において建築基準法による道路というと、ここまでに出た中でも特に1項1号・1項5号・2項道路の3種が頻出します。他にもありますが、ひとまずは頻出3種を押さえれば大体の調査はできるようになるはずです。

ちなみに建築基準法で認められない道を不動産業界では「道路」と呼ばず、「認定外道路」や「通路」などと呼ばれます。物件が接する道らしきものが認定外だった場合、接道義務を満たせず物件の価値が激減するため、ほとんどの業者から忌み嫌われます。そして、この接道義務を満たせない物件は業界用語で「再建築不可」略して「再建不（さいけんふ）」といいます。再建不は役所でも聞くことがある用語ですので覚えておくと良いでしょう。

建築基準法による道路の調べ方

少し話がそれてしまうのですが、頻出3種の解説前に「調べたい道路がどれに該当するのか」調べる方法を解説しておきます。ちなみに建築基準法による道路の種類は「道路種別」と呼ぶことが多いので、覚えておきましょう。

建築基準法の範囲ですから多くの場合で建築指導課などの建築に関わる窓口で確認することになります。しかし「道路」や「土木」といったキーワードがついた窓口の場合もあるので、調査先の役所のホームページで事前に確認しておくのがオススメです。電話や総合案内で窓口を尋ねる場合には「建築基準法上の道路について調べたい」が1番無難な聞き方だと思います。「道路種別を確認したい」でもたぶん伝わると思いますが、前者のほうが打率は高そうです。

ちなみに資料名で問い合わせるのはやめたほうがいいです。シンプルに「道路台帳」と呼ぶ役所もあれば「道路種別図」「指定道路図」などなど、資料名がまちまちなので当てるのが難しいですし、「道路台帳」というと道路種別以外の情報をまとめた資料と取り違える可能性があり、違う窓口を案内されるかもしれません。

また、用途地域と同様に資料をオンライン上で公開している役所も増えてきています。「◯◯市　建築基準法　道路」とか「◯◯区　道路種別」といった検索で恐らくヒットするはずですが、用途地域よりもオンラインの普及率は低いので確認のために役所に出向く機会は多いでしょう。

さて、確認先がわかったら資料を閲覧します。名称こそバリエーションがありますが、書式はどこも同じようなものですからそこは安心してください。用途地域図のように地図がベースになっており、道路種別ごとにカラフルに着色されているはずです。サンプル画像として港区の資料をお借りしてみます。

調査対象地を地図上で探し、接している道路が何色なのかを確認します。資料のどこかに「何色がどの種別なのか」を示す「凡例」があるはずですから照らし合わせて確認をしてください。

1項1号（道路法による道路）

さて、頻出3種の個別解説に戻ります。まずはみんな大好き、正義のヒーロー1項1号さんです。たぶん大げさでなく、不動産業界にとってはアイドルで、道路調査で1項1号だった時点で幸福度が増します。好きです、1項1号。

「道路法による道路」と堅苦しく書いてありましたが、ざっくりと言えば「幅員4m以上の役所が管理する公道」のことで、市道・区道・県道・都道・国道とかそういった名前がついている道路たちが該当します。1項1号は、幅員が4m以上であることが約束されていますし、調査したいことの多くが役所に聞けばわかるので楽、個人管理の私道と違って道路を理由にした揉め事のリスクはほぼない、もし何かあって維持修繕が必要になっても基本は役所頼みでOKと最高の道路です。

道路種別の資料では緑系の色なことが多いように思いますが、役所によっては水色なども見たことがあるので一概には言えません。調査先の役所の凡例を都度確認するようにしてください。

1項1号だった場合の注意点としては、役所が管理しているおかげで、様々な情報・資料が役所で手に入るため調査項目が増えます。下記項目の追加調査が必要になるので調査漏れに気をつけましょう。

追加調査については恐らく、道路種別の確認先とは違う窓口で「道路管理課」や「土木課」といった物理的に道路の維持管理をしている部署になる可能性が高いです。建築指導課で道路種別を確認したのであれば、そのまま窓口の担当者に「道路番号とか幅員ってどこで確認できますか？」と聞いてしまうのが一番早いですが、窓口の周りをキョロキョロ見渡すと「幅員は道路課」といった張り紙が掲示されていることも多かったりします。何にせよ確認先の窓口が違うはずという前提で行動できるとスムーズです。

また、道路の名前から読み取れますが、市道なら市役所、区道なら区役所、県道であれば県庁など、管理している役所ごとでも調査先の窓口は変わります。市区町村の役所で調査しているときに、県道や都道・国道が出てきてしまった場合には、別の調査先に出向く必要が出てきますが、担当者さんに八つ当たりせずに潔く向かうようにしてください。

ちなみに、1項1号の道路番号と幅員は、ほとんどの場合で同じ図面資料に記載されていて、窓口で写しを取得できるはずなので、深く考えずとりあえず写しを取得すれば調査完了ということも多いです。その場合、調査自体はサクッと終わるのですが、混みやすい窓口なので曜日・時間帯によっては不動産業者さんたちがズラッと並んでいるかもしれません。基本的に午前よりも午後が、あと月金も混みやすいのでできれば外したいところ、火水は空いてますのでオススメですが、皆さんの定休日次第かと思います。

また、この図面の名称については道路種別の資料と同様に、役所によってまちまちなのであまり当てにしないようにしてください。道路台帳と呼ぶこともあれば、現況管理図、現況平面図など様々です。

さて、単に幅員といっても2種類あることが多いので、補足しておきます。

• 認定幅員：役所の帳簿上の数字
• 現況幅員：現地を測量した結果

役所によっては「認定幅員はなくすべて現況幅員で管理しています」といったこともありますが、調査先ではどういった管理をしているのかも含め確認をするようにしましょう。ちなみに、認定幅員と現況幅員に差があれば、その理由と注意点を担当者に確認する必要があります。現況幅員が認定幅員よりも狭かった場合、認定幅員を確保するために「足りない分は敷地を後退させてください」という指示を受けるようなこともあるためです。また、役所での調査後に現地をメジャーで測ってみたら認定幅員と差があった場合も、役所にどうすべきか確認したほうがよいので気をつけましょう。

1項1号、最後の確認事項は「境界確定は済んでいるか？」についてです。

ここでいう境界確定とは「道路（官有地）と調査地（民有地）の境界線について、両者が協議のうえ合意していること」をいい、正式な手続きが完了していると「境界確定図」という資料が取得できるはずです。道路番号・幅員が記載された図面を取得した窓口でまとめて確認できるはずなので、図面をもらいながら「ここって境界確定してますかね？」と聞いてみてください。

境界確定については手続きがかなり大変なので、未了のままの土地は多く「境界確定図があったらもらう」くらいの感覚で問題ないと思います。また「境界確定してはいるが一部だけ」ということもよくあります。様々なパターンがありえますが、窓口の担当者が親切に教えてくれるので、理解できるまで説明を聞くようにするだけで問題ありません。

2項道路（みなし道路）

次は条文の番号が前後してしまいますが、優先度が高いので先に2項道路を解説します。

2項道路とは「幅員4m未満であっても特例的に道路とみなす」狭い道路の救済制度とお伝えしました。たとえば、土地に接する道路が幅員2mしかなかったら、本来であれば接道義務を満たせません。しかし、もしもその道路が2項道路であれば建築許可がおりるのです。

とはいえもちろん無条件というわけにはいかず、将来的に幅員が4mになるように道路中心線から2mまでの範囲を道路として扱わなければなりません。説明のために、また品川区の資料をお借りしたいと思います。

上記の図は道路の断面図になっており、青で示される範囲が古くからある幅員4m未満の2項道路です。2項道路は幅員が4mになるように道路中心線から2mまでの範囲を道路にしなければなりませんので、図に黄色で示される部分のように不足する分は敷地を後退させて道路を拡幅する必要があります。このように「2項道路の幅員確保を目的として敷地を後退させること」をセットバックといいます。

ちなみに、セットバックは建て替えるときなど、新たに建築確認を取る時点でやれば良いことになっていますので、既に建っている家に住み続ける場合はわざわざセットバックしなくても問題はありません。なので中古住宅の売買で建て替えずにそのまま住むのであれば、あまり気にならないかもしれませんが、将来的に建て替えるにはセットバックが必要なことは変わりませんので注意が必要です。

重要なのは多くの場合で建て替えると建物が今より小さくなるということです。なぜなら、建て替え時にはセットバックで土地が狭くなるのですから、建蔽率や容積率・斜線制限などの兼ね合いで建物は小さくなってしまいます。すぐには建て替えないとしても、重要事項として必ず伝えなければなりません。

また、セットバック後は図の黄色部分を道路として扱わなければなりません。自分の所有する敷地であっても「そこは道路にします！」と役所と約束して「4mの幅員が確保できるなら建築許可するね」と特例的に許可を得ているわけですから、ちゃんと道路状に維持管理しないといけないのです。塀を立てたり、庭にしたりなど道路でない状態に変えることはできません。

ここで、入門編でお見せした参考画像を再度ご覧ください。この道路は典型的な2項道路です。直前のイメージ図のようにいい感じに凸凹してますね。

画像右上側に写っている電柱の奥で道路が狭くなっているのは、面する敷地が建て替え等をしておらずセットバックが未了なのでしょう。対して電柱の手前側、凹んでいるのはセットバック済の土地です。このように少し狭い路地に入ったときに、凸凹としているのを見かけたら、恐らくそこは2項道路だと推測されます。

1項1号と同様に、2項道路だった場合にも追加調査が必要なので補足しておきます。ただ1項1号と大きく違うのは、2項道路は基本的に私道で役所が管理していないということです。1項1号の道路が載っていた図面に2項道路は載っていませんので、そこから幅員等を調べることはできません。したがって、役所で調べる項目も1項1号とは違ってきます。

2項道路の追加調査については、恐らく1項1号の追加調査をする窓口の近くですが、近いだけで違う窓口なことが多いです。道路種別を確認したときに「2項道路の調査ってどこですか？」と聞いてしまうのが早いと思います。

担当の窓口についたら、まず確認すべきは「セットバック済か、未了か？」です。もし済んでいれば問題ないですし、未了であれば次は「狭あい協議は完了しているか？」を確認します。

狭あい協議とは、セットバックの起点となる道路中心線の位置や、セットバック部分の整備方法・役所側が買い取るのかなど、セットバックに関するあれこれを事前に協議して決めるものです。セットバックが未了であっても、狭あい協議までは終わっていれば、あとは決定事項に従って後退するだけですので比較的シンプルにことが運びます。どこから何m後退すればよいのかなど、今後の対応について教えてもらいましょう。

もしも協議が終わっていない場合は、後退位置についてどのように考えるべきか（たぶん現況道路の中心線から2mは確保して建築計画を建ててくださいと言われることが多いと思いますが）、今後はどのように手続きを進めればよいかを確認しましょう。

セットバックと一方後退

2項道路は通常、お向かいさんと協力しあってお互いに道路中心線から同じ距離を後退します。これをセットバックと呼びますが、実はこれが成立せず自分だけが後退するパターンが存在しています。

それはお向かいさんがおらず、物理的に後退しようがない崖や川などに面している場合です。崖も川も、セットバックをしてもらうのは無理でしょうからこうした場合、反対側の道路端から4mに足りない分すべてを自分が後退する必要があります。この相手方のいない後退を「一方後退」と呼び、セットバックとは区別されています。

2項道路の怖い話

2項道路には怖い話がいくつかありますが、定番を紹介しておきたいと思います。

・現況幅員が4m以上あった。
・既にセットバック済だと喜び、売却した。
・油断していたが、後でセットバックが必要だとわかった。

現況幅員が4m以上あったのでセットバック済だと判断し、役所への確認を怠った事例です。たしかに現況は4m以上ありましたが、実は道路中心線が現況道路の中心でなく調査地側に0.5m寄った位置にあり、ずれていた0.5m分の後退が必要だったことが後でわかりました。

結果、当初の想定よりも土地が狭くなり、建築できる建物も小さくなりました。これは揉めます・・・。現況幅員が4m以上であったとしても、2項道路は道路中心線から2m後退しなけばなりません。現況が4mだからと安心せず、あくまで道路中心線はどこで、中心線から2mの範囲に敷地が被っていないかを確認するべきでした。やはり調査はしつこいくらいが丁度いいものです。

2項道路のなりたち

2項道路については、42条ができた当時を振り返ると理解が進む部分がありますので触れておきたいと思います。

話は昭和25年にさかのぼります。当時は戦後間もなく道路網のレベルはひどいものでした。42条の施行までは現在のような接道義務はなかったので、道路の質はバラバラ、4m未満の狭い路地なんてそこら中にあったはずです。そんな状況で無理矢理すべての道路に42条を適用するのは現実的ではありません。4mより狭い路地がまとめて再建不になってしまいます。

そこで42条の施行時点で道路をいくつかのパターンにわけて救済措置を設けることにしました。42条の施行時点で既に存在しており役所が認知している道については、幅員4m以上であれば当然に道路と認めるし、4m未満でも1.8m以上であれば道路とみなす。この特例で生まれたのが2項道路なのです。

（ちなみに、この時点で4m以上あった道路の内、市道・区道・県道・都道・国道といった公道は1項1号に、それ以外は1項3号（既存道路）になりました。）

さて、どの道路を2項道路にするのか、指定するのは役所の仕事でしたが、役所側も事前に全ての道を把握できているわけではありません。「1.8m以上 4m未満」という条件を満たしていても、役所が認知できていない道は指定されなかったのです。

では指定されなかった道路はどうなるかというと、そのままでは施行時点には存在していなかった扱いで認定外のままなので建築基準法による認定を受ける必要があります。方法としては、役所に対して42条の施行当時に存在していたこと証明し2項道路にしてもらう、または新しくできた道路として1項5号（位置指定道路）の指定を受けるなどが考えられます。

ちなみに前者の2項道路にしてもらう手続きはそれなりに大変で、あまり知られていないかもしれません。仲介担当者のみでは難易度が高いので、土地家屋調査士等の先生にご相談なさったほうが良いでしょう。

1項5号については次項で詳しく解説しますが、ざっくりといえば新しくできた道が基準を満たすものであれば道路として認めるという道路の審査制度です。古く狭い道路への救済策だった2項と比較すると、新しくできる道路に求める基準を定めているものなので、それなりに厳しい内容になっています。

1項5号（位置指定道路）

ここからは1項5号（位置指定道路）の解説です。前ページの説明文を再度引用しておきたいと思います。

ざっくりといえば新しくできた道が基準を満すものであれば道路として認めるという道路の審査制度です。

1項5号は役所ではなく一般の人や民間企業が道を作り、それを建築基準法による道路として認めてもらい道路となる制度です。見る機会が多いのは、不動産会社が広めの土地を分割して、複数の戸建てを一気に建売販売するような多棟現場で、基本形は以下の図のような、袋小路の入り口が三角状に開いている形状です。

こうした形になるのにはちゃんと理由があります。位置指定道路として認められるためには満たさなければならない基準があり、そのうちの1つに「道路の角部分には1辺2mとなる三角状のすみ切りを設ける」というものがあるのです。位置指定道路にするためにはすみ切りが必須なので、道路の入口部分が三角状に拡がった形状になっています。典型的な形状ですので歩いていると目にする機会も多いでしょう。

位置指定道路にはこのほかにも「35m超えたら行き止まりはダメ、でも車用の転回広場作ればOK」などいくつかのルールがありますが、役所調査時点ではあまり重要ではありません。まずは調査方法と確認項目を押さえてしまいましょう。

とはいえ、ここまでの道路と比較すると調査は超シンプルで、道路を管理する窓口で「位置指定図」を取得してください。以上です。

正直これ以上に確認することがあまりありません。本来であれば、位置指定の年月日と番号という情報も必要なのですが、位置指定図を取得したら書いてあります。ただ、位置指定図がものすごく古いと「筆書きで達筆すぎて読めない」という経験は私も何度かあります。位置指定図を取得したら、その場で必要な情報が読み取れるかは確認したほうが良いでしょう。ちなみに、どうしても読み取れなかったら窓口で相談すると教えてもらえるはずです。

マニュアルの趣旨とは外れてしまうため、ここではあまり詳しく触れませんが、位置指定道路の奥深さはどちらかというと現地での調査になると思います。位置指定道路は読んで字のごとく「位置の指定を受けた道路」です。そして位置指定図にはその詳細な位置・形状が記載されています。位置指定道路はこの図面通りの位置・形状でなければなりません。位置指定図を取得したら基本的には現地で図面と現況に差がないかを確認する必要があるのです。もしも何か図面と違っている事があれば、原則として位置指定図のとおりに復元しなければ建築許可がおりないので注意が必要です。

1項5号と1項1号

1項5号は完成後に役所へ寄付されて公道になることも多いです。そうなると、位置指定道路はそもそも幅員4m以上なはずですし、寄付することで官有地となるため、基本的にそのまま1項1号に成り上がります。

ただ注意が必要なのは、1項1号になっただけでは位置指定が消滅するわけではないという点です。「1項1号でもあるし、1項5号でもある」という不思議な状況になってしまうのです。この場合にありえるリスクとしては、現況が位置指定と異なっていた場合に、前述の復元義務が発生してしまう可能性があります。

個人的には、せっかく1項1号なのに位置指定の亡霊が取り憑いているイメージで捉えています。本来であれば寄付する時点で位置指定道路の廃止（廃道）手続きをして除霊まで済ませておくべきなのですが、それがなにかの理由でされなかった場合にこうしたことが起きてしまいます。該当した場合には面倒ですが役所に相談しながら指示に従うしかありません。

1項5号と1項2号

実は1項5号に少し似た道路があります。それは1項2号（開発道路）なのですが、1項2号は開発行為により造成される道路なので、一言でいうと1項5号よりもでかいです。

そもそも開発行為とは三大都市圏では500㎡（それ以外の地域では1,000㎡）以上の宅地造成を指していますので、1項2項という時点で500㎡以上の規模感になります。さらに、開発道路の幅員は一部特例で4mの場合もありますが原則6m以上にする必要があります。全体的にでかいのです。

なので、比較的小規模な多棟現場によくある1項5号と、大きな開発で造成される1項2号と、何となくの大きさで捉えておくとよいでしょう。ちなみに、1項2号も1項5号と同様に、造成後は役所に寄付され公道に、つまり「1項1号になる」ことが多いので、実際の調査で見かけることはそこまで多くはないと思いますが、見かけた場合には位置指定図ではなく開発登録簿という資料を取得して調査を行います。1項5号は位置指定図、1項2号は開発登録簿、とりあえずはこれだけ覚えておいてください。

接道条件・道路付け（43条）

ここまでは建築基準法の42条を中心に「建築基準法による道路とは？」という道路の定義を解説してきました。ここからは43条で定められている敷地と道路の関係について整理していきます。改めて接道義務について掘り下げていきますので、このあたりで接道義務のポイントを振り返っておきましょう。

1. 　建築基準法による道路か？
2. 　2m以上接しているか？

ここまでの解説をふまえると、実は①は「42条で定められた条件を満たした道路か？」という話をしていたことがわかります。同様に実は②では43条の話をしていて、条文を見ると法律文にしては意外なほどシンプルにそのまま書かれています。

（敷地等と道路との関係）
第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

※以下略

-建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）令和5年4月1日施行-

（ちなみに土地が道路に接する部分の幅を「接道の長さ」「接道幅」などとそのまま呼ぶこともあれば「間口 まぐち」と呼ぶこともあります。いずれも実務の中で普通に用いられる表現ですので覚えておいてください。）

なぜこうした規定があるのかというと、建築基準法の大きな目的に「防災」があり、特に火災対策を強く意識しているためです。実はこれまでに学んだ建築制限の中にも火災対策を根拠にするものはいくつかあり、例えば防火規制はわかりやすく「燃えにくくしたい」という意図ですが、建蔽率や斜線制限には建物の周囲に空間を確保することで「延焼を防ぎたい」といった意図が含まれています。

そして2m以上の接道を義務付けているのは、災害時に避難や救助をしやすくするためです。単純に住民が避難しやすいようにということもありますが、救急車の車幅は約1.9m、消防車も小型のポンプ車であれば約1.9mのものがありますので緊急車両の出入りを可能にする最低限の幅という側面もあります。

調査時の注意点

さて、①の調査では道路種別を確認したり、道路種別ごとに追加調査が必要になったりと役所での確認事項が多くありました。対して②の調査については、①ほど役所での調査項目は多くありません。というより役所で確認できることには限りがあるといったほうがいいかもしれません。本来ここで確認したいのは「調査物件はちゃんと2m接道しているのか？」という点ですが、これは各種の参考資料を用意してから、現地で確認するべきことのほうが多いのです。

役所で確認できる範囲としては、建築計画概要書が残っていれば既存建物の建築時の接道状況が読み取れますので、非常に参考にはなります。また、道路種別によっては現況平面図などの各種資料から接道状況を推測することも可能です。ただいずれの資料も作成時点の情報になりますので最終的には現地で資料と現況に相違はないか、接道に必要な要件を満たしているかといったところを確認し「問題なく接道している」という結論を得る作業が必要です。

確認の結果、判断に迷うことや参考資料と違っている点などが見つかった場合には、状況を詳しく記録しましょう。そして再度役所を訪れ、担当者に状況を報告のうえ見解をきく必要があります。今までにお伝えした中で特に注意が必要なのは「2項道路のセットバック状況」と「1項5号が位置指定図通りか？」という2パターンです。いずれも、状況次第では土地を後退させたり、道路部分の整備が必要になったりなど、影響が大きいものですので、役所での調査のみで完結させず、慎重に現地を確認しなければなりません。また、ここまでに挙がっていないケースで、特に注意が必要なものがありますので以下にて解説していきます。

旗竿地・路地状敷地・敷地延長

接道を語る上で外せないのが旗竿地・路地状敷地・敷地延長などと呼ばれる土地です。地方によっても呼び方が違っており、延長敷地、専用通路といった呼ばれ方もあるようですが、ご自身のエリアでの呼び名は先輩方にご確認いただければと思います。イメージとしては最初の「旗竿地」が1番わかりやすいのではないでしょうか。下記画像の水色やオレンジで示される土地のように「旗」のような形状をした土地のことをこのように呼んでいます。

こうした土地は特に間口の確認が重要です。まず道路に接している幅が2m以上であるかは当然ですが、そこから土地まで伸びた細長い通路部分（建築用語で路地状部分と呼びます）全体が2m以上の幅である必要があります。一部がくびれて2m未満になっている場合は接道義務を満たしていないことになるのです。

よく役所で用いられる表現に「直径2mの球体を転がして敷地に到達するか」という例えがあります。少しでも狭い箇所があり引っかかってしまったらダメという例えなのですが、球体ですと足元に空間のゆとりができてしまうので「底面の直径が2mの円柱を傾けずに搬入できるか」という方が厳密でしょう。

中には測量図上では幅員2mを確保できていても、境界線上に塀を作ってしまっていて塀の厚さ分だけ幅員が足りずに接道義務を満たせないような事例もありますので、調査物件の路地状部分が2mギリギリの場合は必ず現地で実際の幅員を確認するようにしましょう。ちなみに、この「塀やフェンスなどの厚み」をどう扱うかは役所によっても見解が異なることがあり、「測量図上で2mの幅員が確保できているのであれば塀やフェンス等の工作物の厚みによって2mに満たなくとも問題ない」とすることもあれば「有効幅員でしっかり2m確保できなければ認めない」ということもあります。測量図と現地の状況を確認し、不安な点は必ず管轄する役所の窓口で確認を取るようにしてください。

路地状部分と隅切りに関する制限

路地状部分の長さと幅員については条例による制限受けることがあり、都道府県によって規定が異なりますので注意が必要です。例えば東京都では長さ20m以下であれば必要な幅員は通常通り「2m以上」ですが、長さ20mを超える場合には3m以上の幅員が必要になります。（東京都建築安全条例 第3条）

ご自身の担当する地域では路地状部分に関する条例はどういった内容なのか、これは早い段階で確認しておくようにしてください。

また、路地状部分に関する規定を定めている条例では、角地の隅切りについても定めていることが多いので併せて把握しておくと良いでしょう。隅切り条例と呼ばれるもので「角地で前面道路が6m未満の場合には、敷地の角部分に隅切りが必要」といった内容になっています。路地状部分と隅切りに関しては、条件に当てはまってしまえば制限を受けますので、やはり事前に条例を把握しておくことが重要です。

それぞれの条件を把握しておき、調査時に「今回の物件はあてはまりそうだ」と思った場合には建築指導課で「恐らく隅切り条例に該当すると思うので確認させてください」といったように伝え「実際に該当するかどうか」該当する場合には「どのような制限を受けるか」を確認するようにしましょう。

なぜ旗竿地ができるのか？

役所調査と直接は関係ありませんが、旗竿地ができる理由に少し触れておきます。土地が大きすぎる場合に、土地を分割して程よい大きさにすることがあります。そうしたときに、道路に接している長さが充分であれば土地を真っ二つに割ればいいだけなので簡単ですが、接道幅が狭い土地だとそうはいきません。縦に真っ二つに割れば細すぎて使いにくい土地になりますし、横に割れば奥の土地は未接道になってしまいます。

なので接道幅が狭い土地を分割するときには、旗竿地を作ると都合が良いのです。やり方は様々ですが見る機会の多いパターンをいくつか下記に図示してみます。それぞれ、私が聞いたことがある通称を添えていますが、特に正式な呼び方があるといったものではないので、皆さんの地域では呼び方が違うかもしれません。呼び方についてはあくまで参考例として見ていただければ幸いです。

不動産用語に「道路付け」というものがあります。これは接道条件の良し悪しを語る際に使うことが多い業界用語で、不動産会社同士での会話では普通に出てくるので覚えておいて損はありません。

例えば上記の図には「奥まった旗竿地」と「手前側の整形地」がありますが、整形地は接道幅も広くしっかりと接道しています。こうした接道条件が良い土地を「道路付けが良い」というのです。逆に旗竿地は少ししか道路に接していませんから「道路付けが悪い」とか「弱い」といった表現がなされます。ちなみに、道路付けの良し悪しは接道幅だけでなく前面道路の種別や現況なども加味して総合的に判断をします。極端な例ですが、いくら整形地でも接しているのが認定外道路であれば道路付けは「最悪」ということになるでしょう。

43条2項2号（旧 但し書き道路）

さて、ここまでの内容で一般的な接道義務については解説ができました。最後に接道義務を満たしていないが再建築が認められる特例措置について補足して道路調査の単元を終えたいと思います。

この特例措置を規定しているのが43条2項2号です。以下に43条2項の条文を1項～2項まで全文引用しますが、例によって条文は読まなくても大丈夫です。先にまとめてしまうと「43条2項の条件に該当するなら、道路に2m以上接していなくてもいい」と書かれています。

※冒頭の「前項の規定は」という文言は43条2項から見て「前項」ですので「43条1項」を指しており、前ページの冒頭で引用した「敷地は道路に2m以上接しなければならない。」という部分にかかっています。

２　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

-建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）令和5年4月1日施行-

上記条文には、要するに

「国土交通省令で定める基準に適合」して「建築審査会の許可」があればOK！

と書いてあります。次に気になるのは「国土交通省令で定める基準とは…？」というところですが、それはまた別の条文にしっかり書かれているので引用しておきましょう。

（敷地と道路との関係の特例の基準）
第十条の三　
　※中略※
４　法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一　その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二　その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三　その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

-建築基準法施行規則（昭和二十五年建設省令第四十号）令和5年4月1日施行-

ここもやや乱暴にまとめておくと

「さっき言った基準というのはつまり広い空き地か、農道等の道路ではないが一定の基準を満たす道路状敷地が周囲にあればOKだよ」

と書かれています。ここで接道義務の意図を思い出していただければと思います。なぜ2m以上の接道が必要なのか？それは災害時の避難や救助がしやすくなるためでした。ですので43条2項では「別にちゃんと接道してなくても、公園とか道路っぽい幅員4ｍ以上の空間があれば避難も救助も問題ないだろ！」という理由で接道義務を緩和しています。

ただ、注意しなければならないのは、原則として「建築審査会の許可」を必要としているという点です。そして許可は建て替えのたびに必要であり、既存建物が許可済だからといって次も必ず取れるとは限りません。「特例で再建築はできるっぽいが再建不は再建不」ということには変わりがなく、許可がおりないリスクは残っているのです。

しかし、最近では「全てのケースで毎回許可を出すのが大変過ぎる！」ということで、事前に審査基準を明文化し「この基準を満たすなら基本的に許可は出すから」と手続きを簡略化するようになっています。この基準を「一括（包括）許可同意基準」と呼び、窓口で確認すれば案内を受けられるはずです。

調査の進め方としては、調査物件が建築基準法による道路に接していなかった場合に、この許可制度を利用して再建築が認められないかを模索することになるでしょう。具体的には以下のような流れで調査をすすめましょう。

• 同じ通路沿いで比較的新しい物件があれば建築計画概要書を閲覧し許可制度の利用状況を確認
  （前例があれば相談も手続きも捗る）
• 一括（包括）許可同意基準を確認
• 今回の調査物件が許可を受けられる可能性があるか窓口で相談
• 許可を受けようとする場合、どのような制限を受けるのか、クリアすべき要件を確認
• 今後の手続きの流れ、準備が必要なものを確認

現在では43条2項2号と呼ぶこの制度、以前は「43条但し書き道路」と呼ばれていました。
実は昔の建築基準法には43条2項がなく、43条の末尾に「ただし、※中略※ 建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」と記載されていたため、43条末尾の但し書きによる道路としてそのように呼ばれていたのです。

なので、以前の制度のほうが馴染みがある方ですと未だに「但し書き道路」といった名称を使うことがあったり、既存建物を調べたら「43条但し書き」という文言がでてきたりするかもしれません。その場合も慌てず「あ、現43条2項2号のことか」とわかるようにしておきましょう。

ちなみに、既存建物が43条但し書きによる許可を受けて建築されていたら、重説にその旨を記載することがあるでしょう。その場合、既存物件はあくまで建築当時の法規制下で43条但し書きによる許可を受けて建築されているわけですから、説明文も「43条但し書きによる許可」と記載しなければならず当時存在しなかった「43条2項2号による許可」とはなりませんので注意が必要です。

※以下のボタンから43条2項2号または但し書き道路だった場合に重説へ記載する例文をご確認いただけます。