グランリビオ芝大門｜役所調査レポート

対象不動産

■物件名
グランリビオ芝大門

■住居表示
東京都港区芝大門1-11-8

■その他の概要
地番：537番地5,537番地13,601番地1
敷地面積：895.53㎡
延床面積：7278.39㎡
建築年月日：令和3年2月18日
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根
階数：地上17階 地下1階

■メモ（物件概要）
敷地権と借地権が混在している。上記3筆は台帳記載事項証明書に記載された「敷地の地名・地番」を参照し記載。

調査概要

今回の調査先一覧

所要時間

約1時間

事前準備

印刷した資料

• 住宅地図
• 全部事項 土地・建物
• 公図
• 測量図

オンラインで確認したこと

• 都市計画図
• 道路関連資料（建築法上の道路種別、道路番号・幅員 等）
• 埋蔵文化財の包蔵地か？
• 電波法
• 航空法（羽田空港）
• ライフライン（水道管、下水道管、ガス管）
• ハザードマップ各種

窓口で取得した資料一覧

港区役所

• 6階
  • 建築計画概要書（建築課 建築事務係）
  • 台帳記載事項証明書（建築課 建築事務係）
• 5階
  • 道路台帳現況平面図（土木管理課 土木管理係）
  • 土地境界図（土木管理課 土木管理係）
• 8階
  • 指定作業場 一覧（環境課 環境指導アセスメント係）

注意点・苦労したこと

対象不動産は、いくつか珍しい点がありましたのでメモを残しておきたいと思います。まずは敷地について、敷地権の設定が一部にしかされておらず、8割以上は借地になっているようです。敷地権と借地権の混在というパターンを個人的には初めて見ましたので皆様も調査時はご注意ください。

次に道路について、4面で接道しており下記の図のようになっています。

東側の状況、見覚えがある・・・。以前「シティハウス東麻布」の調査時にも見たことがある「1項1号又は2項道路 ※幅員4m以上の範囲は1項1号、4m未満の場合は2項」という状況になっていました。当時の調査から、この表記がされる道路は元々は2項道路であり要件を満たすと1項1号になることがわかっています。

シティハウス東麻布の場合、1項1号の範囲がかなり限定的でほぼ全体が2項道路でしたので全体的な取り扱いとしては2項として扱ったほうが良く、中心線の確定状況やセットバックについてしっかり確認ができれば問題ありませんでした。その点についてはむしろシンプルな状況であったと思います。

今回の対象不動産について、結論からいえば「恐らく接道している部分だけが1項1号と思われるが、保管されている資料だけでは断言ができず再建築時には調査を要する」という状況でした。まずは概要書の3面をご覧ください。

明確に「1項1号」と記載されており幅員も4mが確保されています。指定道路図に記載されている「1項1号」の範囲とも一致しますので、恐らくはデベロッパーさんが接道している部分が1項1号になるよう建築時に諸条件を整理したのだろうと思われます。しかし、今回の調査にあたってはあくまで役所で手に入る資料のみで対応しており、建築図書等の詳細な資料がありませんでした。その状況で港区に相談してみたところ、先述の「断言ができない。再建築時には要調査」という回答に留まっています。実際の売買時にはさらに資料を収集し「本当に接道部分が1項1号か？」という結論を得る作業が必要になるかと思います。