都市計画法 – 役所調査マニュアル［実践編］

区域区分

入門編で都市計画法は「まちづくりの方向性をざっくりと決めていく」とお伝えしました。区域区分とは、まさに地域ごとに「この辺は人が住むエリア」「あっちは人里から離れているからなるべく手を入れないようにするエリア」といったようにエリアをわけていく制度です。どのような制度なのか、全体像を捉えたほうがわかりやすいので解説していきます。

まず日本の土地は2種類に分けられています。都市計画法を筆頭とする各種法令により規制をしたいエリアが「都市計画区域」に指定されており、それ以外の地域は「都市計画区域外」と呼ばれ、都市計画法等の規制を原則受けない地域になっています。都市計画区域を「都市計画法を適用したい区域」と読み替えると少しイメージがつきやすくなるかもしれません。都市計画法を筆頭とする各種の法規制を有効にしたいのであれば、その地域は都市計画区域に指定する必要があるという点を押さえておくと良いでしょう。

そこからさらに、都市計画区域の中でもある程度は人が住んでいるまたは住むであろうエリアを「市街化区域」に、自然が豊かな山間部などあまり人が住まないエリアを「市街化調整区域」に指定します。ちなみに、都市計画区域なのにどちらにも指定されなかったエリアは「非線引区域」と呼ばれます。

都市計画区域外は、もともとは法規制がいらないだろうということで「区域外」になったわけですが、時代の変化とともに「この辺、ちょっとだけ規制したくなってきたな・・・」というエリアが出始めます。具体的には山間部に建設されたインターチェンジの周辺などですね。役所としてはこうしたエリアを法規制したくなってはきたものの、都市計画区域外を都市計画区域に変更する手続きは大変ですし「そこまで大げさな規制が必要なわけでもないんだよな・・・」というなんとも悩ましい状況になりました。こうしたエリアをうまいこと片付けるために、都市計画区域外でも局所的に法規制をかけられる制度として生まれたのが「準都市計画区域」です。

したがって、区域区分により土地は以下5パターンのいずれかに分類されることになります。調査時には都市計画図を見ながら「調査地はどれに該当するのか」を確認しましょう。

• 都市計画区域内 の 市街化区域
• 都市計画区域内 の 市街化調整区域
• 都市計画区域内 の 非線引区域（区域区分のされていない区域）
• 都市計画区域外
• 都市計画区域外 の 準都市計画区域

さて、区域区分はなかなかに奥は深いものの、本マニュアルの解説対象とする都市部においては、実はそのほとんどが①の「都市計画区域内 の 市街化区域」に該当します。ちなみに都市部においては都市計画図に用途地域の色がついていれば、（ほぼ）市街化区域と断言して問題ありませんので、わざわざ区域区分を調査する機会はほとんどないと思います。

「ほぼ」といったのはごく一部の例外が存在するためですが、都市部における調査では考慮する必要性は正直かなり薄いです。用途地域は原則、市街化区域内をさらに整理するために用いられるものなので、用途地域があるということはそこは市街化区域である可能性が非常に高いからです。しかし、市街化区域ではない地域に用途地域が設定されている事例が準都市計画区域や、地方の中小市町村がある非線引区域の一部に存在していますので「そういう場合もある」ということだけ何となく覚えておいて頂ければ問題ないかと思います。

もう少しそれぞれの区域について補足しておくと、市街化区域は地域ごとに建物の規模や用途等に制限があるものの法令を満たす範囲で建築が奨励されているのに対し、市街化調整区域は原則として建築ができない点で大きな違いがあります。宅建の参考書などでは、市街化調整区域を「市街化抑制区域」と読み替えて説明を行うことが多いですね。ただ、市街化調整区域であっても建築を認める特例もありますので、もしも調査対象地が市街化調整区域であった場合には「ここには建築ができるか？」を最優先に確認すると良いでしょう。