ザ・レジデンス白金スイート｜役所調査レポート

対象不動産

■物件名
ザ・レジデンス白金スイート

■住居表示
港区白金六丁目　359番地1

■地番：港区白金6丁目16-6
■敷地面積：4816.17㎡
■延床面積：18200.78㎡
■建築年月日：平成20年2月15日
■構造：鉄筋コンクリート造 陸屋根
■階数：地下2階付10階建

調査概要

今回の調査先一覧

所要時間

約2時間40分 ※移動時間込

事前準備

印刷した資料

• 住宅地図
• 全部事項 土地・建物
• 公図
• 測量図

オンラインで確認したこと

• 都市計画図
• 道路関連資料（建築法上の道路種別、道路番号・幅員 等）
• 埋蔵文化財の包蔵地か？
• 電波法
• 航空法（羽田空港）
• ライフライン（水道管、下水道管、ガス管）
• ハザードマップ各種

窓口で取得した資料一覧

港区役所

• 6階
  • 開発登録簿（開発指導課 開発指導係）
• 5階
  • 道路台帳現況平面図（土木管理課 土木管理係）
  • 土地境界図（土木管理課 土木管理係）
• 8階
  • 指定工場・指定作業場一覧（環境課環境指導アセスメント係）

都庁 第二本庁舎

• 3階 中央
  • 台帳記載事項証明書（建築指導課）
  • 建築計画概要書（建築課 建築事務係）

注意点・苦労したこと

本物件は「用途地域」と「前面道路の道路種別」についての調査が大変だったので以下に履歴を残します。

まず用途地域について、都市計画図を確認していくと4種存在するように見受けられます。

• 西側-黄色-第１種住居地域
• 北東側-ピンク-近隣商業地域
• 南東側-緑色-第1種中高層住居専用地域
• ①と③の隙間-緑色-第1種中高層住居専用地域

この細い④が厄介で、東側の道路端から17mの線と20mの線に挟まれた範囲が該当しています。③と④はいずれも1中高ですが用途境が存在していますから、同じ1中高とはいえ何かしらの制限に差異がある可能性が高いと考えました。そこでそれぞれの範囲についてオンライン上で都市計画情報を取得してみます。（2023/8/3時点）

結果、日影規制にのみ差異が確認できましたので「おそらく日影規制の有無によって用途境が存在しているのだろう」と推測をしてはみたものの・・・④の内容をよく見ていくと不自然な点があることに気づきます。

1中高ですから原則「北側斜線制限」が存在しているはずにもかかわらず、表記は「なし」となっています。③の場合には日影規制がありますから北側斜線制限が非適用になっているのは問題ありません（建築基準法第56条第1項第三号）。しかし④の場合、どちらかはなければおかしい北側斜線・日影規制がいずれも「なし」になっています。おかしい・・・。これ以上は悩んでも結論が出ませんのでサクッと窓口で確認してきました。

弊社：④の範囲は1中高なのに日影規制も北側斜線制限も適用がない。記載の通りか？
港区：④の記載についてはシステムエラーによる誤表記であり、正しくは日影規制の適用がある区域

弊社：③と④の間には用途境があるが何か制限に違いがあるか？
港区：③と④に差異はない

・・・区役所のシステムエラーを見つけてしまうというなかなか貴重な体験をすることができました。差がないのであれば用途境も消しておいてほしい・・・。

次に東側で接道している道路についてです。まずは道路種別をご覧ください。

1項1号と2項道路が仲良く並走している・・・。これだけでは何が何やらですが開発登録簿を見ていくと何となく状況が読めてきます。画像の字が少し潰れていますが黄色マーカー部をよくみると道路の幅員を示し「6.00m（対岸道路境界から）」と書かれています。

これを参照しつつ窓口で聴き取りを行ったところ、本物件の建築当時は「道路中心線が未確定、セットバックも未了」という状況のありがちな2項道路でしたが、開発時に対面側からドンと6m下がり必要な幅以上に後退してセットバックを完了させたようです。その後、2項道路の範囲を超えてセットバックした部分が1項1号として港区により管理されているため、道路種別としては1項1号と2項道路が並走するような表記になっています。なお、接道条件としては「2項道路部分の幅員も含め、幅員6mの1項1号に接しているとみなしてよい」とのことでした。

ちなみに、2項道路部分のほとんどは道路中心線が未確定でセットバックも未了ですが、本物件の建築後に対面側で建て替えが発生した区間については、道路中心線の確定後に対面側のセットバックも完了しており道路幅員が6.635mまで拡幅しています。詳細が気になる場合は「地番：白金6-338-106」の建築計画概要書を取得してみると良いでしょう。