【入門編】役所調査とは？8つの調査項目をわかりやすく解説

3. 道路

道路については、厳密にいえば「建築基準法」の範囲なのですが、役所調査のキモといえる要素で、重要度が非常に高いのであえて独立した項目にしました。

不動産の価値は道路に大きく左右されます。全く同じ大きさ・形状をした土地であっても、接している道路次第では価値が半分以下になってしまうような事例があるほどです。詳しくは個別解説に持ち越しますが、一口に「道路」といっても不動産の視点から見ると様々なパターンがあり、不動産の価値を底上げする場合もあれば、大きく損ねてしまうことも少なくありません。調査したい不動産がどういったパターンに該当しているのか、それを調べるのが道路調査です。

ちなみに、道路調査において最も重要なのは「接道義務」というルールです。「建物を建築するには、建築基準法による道路に、2m以上接した土地でなければならない」というもので、これを満たしていないと建築ができません。「建築基準法による道路」というのが重要で、見た目が道なだけではダメです。きちんと役所が道路と認められたものでなければなりません。

したがって、道路調査では下記2点を最優先で確認します。

1. 　建築基準法による道路か？
2. 　2m以上接しているか？

どんなに広い土地であっても条件を満たしていなかった場合、不動産にとっては致命的です。建物を建てずに使うしかありませんから、資材置き場などの限られた用途で活用するしかありません。用途が限られれば必然「欲しい」と思う人は少なくなり、需要のない不動産は価値が下がってしまいます。冒頭で申し上げた「価値が半分以下になる」というのは、まさにこうした「接道義務を満たしていない場合」が代表例でしょう。不動産の価値がガラリと変わってしまうほど影響力があるのが「道路」なのです。